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杭州楼市调查:新房中签率提升 二手房降温明显

来源: 编辑:网络 时间:2021-09-04
导读:   已在杭州落户10年的张丽(化名)想不到,她会在看不了样板房、进不去售楼处的情况下,能幸运地“盲摇”到亚运村一套约120平方米、价值近600万元的房子。

  已在杭州落户10年的张丽(化名)想不到,她会在看不了样板房、进不去售楼处的情况下,能幸运地“盲摇”到亚运村一套约120平方米、价值近600万元的房子。

  在这份幸运背后,是杭州8月5日出台楼市调控新政后呈现出的积极变化:在加大新房入市规模平抑购房需求的同时,在杭州缴纳社保年限越长的无房家庭买到新房的概率大幅增加。

  近日,《中国经营报》记者深入杭州采访发现,随着调控新政的落地,在社保年限门槛进一步提升、“房票”锐减三成后,杭州楼市调控效果正初步显现:二手房市场降温明显,新盘摇号中签率屡创新低的情况正得到缓解,新房供应大幅增加也让部分具有社保年限优势的无房家庭涌入新房市场“打新”。

  中指研究院浙江分院统计数据显示,截至8月29日,在杭州发布楼市调控新政后的短短两周时间里,杭州市区共发放64张预售证,共计新增供应18235套房源,环比增长超100%。

  中指研究院浙江分院常务副总高院生指出,近几年,杭州新房与二手房之间一直存在价格倒挂现象,导致市民购买新房的积极性很高。但过去杭州新盘中签率比较低,在调控新政实施后,缴纳社保年限长又无房的家庭买到新房的概率大大提升,也更加坚定了他们在楼市“打新”的决心。

调控平抑市场热度

  “我本来已经看好萧山市北和丁桥两个板块,正准备入手人生的首套房。”吉喆2019年7月毕业后便来到杭州一家医药公司任职,本来今年7月就将拿到“房票”,但突如其来的楼市新政让他一夜之间失去了购房资格。

  8月5日,杭州“8·5楼市新政”进一步抬高了购房门槛:落户杭州市未满5年的户籍家庭,在满足连续缴纳2年社保的条件后,方可获取一张“房票”;而外地户口的购房者所需社保缴纳年限从2年升至4年。

  杭州市住房保障和房管局房地产业发展处副处长杨鸿在接受当地媒体采访时表示,这就意味着一大批人群暂时失去了购房资格。根据测算,此举将减少30%左右的“房票”,有利于平抑市场热度。

  在来到杭州工作之初,吉喆当时位于江苏南通老家的自建房有很大的拆迁机会,因此他并没有放弃农村户口,也一直没有在杭州落户。在新政发布后,吉喆不停地联系人社局等部门确认最新的落户政策。“即使我现在就落户杭州还需要等两年才能获得‘房票’,最终我决定趁着南京市政策还未收紧落户,参与江北核心区摇号。”

  尽管在楼市新政影响下,杭州持有“房票”的市民锐减,但当地市民参与新楼盘摇号的热情并没有降低,一大批具有社保缴纳年限优势的“房票”持有者在中签几率增加的同时,也让入围热门红盘的门槛越来越高。

  根据新政要求,所有拥有杭州“房票”的购房者,将首次按照社保排序入围摇号,社保年限最早从2006年算起。其中,又细分为无房家庭、普通家庭和高层次人才家庭等类别。最终,这三类购房家庭分别以10∶1的比例入围公证摇号。

  杭州壹号院公示的21幢意向登记入围名单显示,无房家庭和普通家庭均以15年社保顶格入围摇号,这也是杭州新政后首个需要限售的楼盘。据该项目置业顾问李伟(化名)介绍,此次推出的住宅房源是小区最后一栋楼,仅有82套,户型330平方米,均价48100元/平方米,A类的院士级人才已“预订”6套。

  李伟直言,此次开盘很多人都不看样板房,甚至没有到过售楼处就已经冻资报名了。“社保年限稍微短一些的我基本都劝回去了,非人才社保不满15年来报名就是浪费‘房票’。”

  杭州壹号院最终入围摇号家庭共2471户。其中,高层次人才家庭110户,最低社保年限为7年4个月;而无房家庭和普通家庭入围数分别为745户和1616户,这是由于缴满15年社保的人数过多而全部并列入围。

平均中签率提升明显

  “在众多一二线大城市中,杭州之前的限购门槛相对较低:落户只需35周岁以下、大专学历并缴满1个月社保。”第一太平戴维斯综合地产销售及顾问部主管、董事李培凌表示,新政发布后,购房门槛提升,投资水分被进一步挤压,在某种程度上维护了无房家庭和改善家庭需求,让刚需“上车”买房的概率大幅提升。

  每逢新政,必有“红盘潮”。中指研究院浙江分院统计数据显示,截至8月29日,在发布楼市调控新政后的短短两周时间里,杭州市区共发放64张预售证,共计新增供应18235套房源,环比增长超100%。

  供应大幅增加,也让近9万张“房票”持有者入场摇号。在此轮“红盘潮”中,除了杭州壹号院,号称“亚运村三兄弟”的绿城桂冠东方城、华润亚奥城、万科日耀之城共领取了5张预售许可证,一次性推出了共计4383套房源,成为杭州当之无愧的“流量王”。其中,绿城桂冠东方城体量最大,房源超过2700套,预售许可证也拆分为3张申请。

  近日,记者实地走访发现,上述三个项目的营销中心均采取预约制,但每天放出的预约名额不过几十个,很难抢到名额。与此同时,在报名截止的前几天,售楼处大多处于关闭状态。

  绿城桂冠东方城一位工作人员告诉记者:“售楼处一直限流量,其实也没有看的必要,里面就一个沙盘,也没有样板房,销售人员都在酒店里给客户整理登记报名资料。”

  与此同时,因为大量楼盘扎堆入市,同时加上一张“房票”只能报名一个项目或一张预售证的限制,对于购房者来说选择报名哪个项目以提高中签率便演变成一场“脑力博弈”。

  据记者统计,在“亚运村三兄弟”销售过程中,共有33884户家庭入围,中签率都高于10%,只有华润亚奥城触发了“拼社保”机制。具体而言,华润亚奥城入围公证摇号家庭8417户,其中高层次人才370户,无房家庭2867户,普通家庭5180户,普通家庭最低入围社保为108个月,折合9年,项目整体中签率11.2%。

  此外,万科日耀之城项目共有5170户入围,整体平均中签率超14%;绿城桂冠东方城3张预售证分别有6158户、8315户和5824户入围,平均中签率为15.2%、16%和14.6%。

  据不完全统计,今年上半年杭州约有57个楼盘、21759套房源限售5年,最低中签率仅为1.58%。和今年上半年杭州新盘摇号中签率屡创新低相比,楼市调控后整体中签率上升明显,缴纳社保年限长的无房家庭和普通家庭购房机会也大幅增加。

  在业内人士看来,这也是在新房大规模集中供应下,“红盘分流”起到了效果。

价格倒挂催生“打新热”

  记者了解到,“亚运村三兄弟”新房售价约4.7万元/平方米,而周边二手房价格早已“破8”。由于一、二手房价格存在倒挂,在“买到即赚到”的心理预期下,大批购房者不断涌入新房市场,杭州楼市“打新热”持续不止。

  在李培凌看来,今年杭州楼市出现“打新热”的根源在于,2020年杭州净流入人口达158万,楼市压力加剧,供需矛盾加深。在巨大的人口和市场红利下,投资客也不断涌入杭州市场,加上此前杭州落户和购房门槛相对放松,导致这一现象愈演愈烈。

  “‘打新热’与二手房贷款政策也有一定关系。”高院生告诉记者,目前,杭州二手高价盘的贷款基本已经暂停,限制了资金的流动性,众多二手房市场的需求回流到了新房市场。“由于新房限价严格,预计杭州‘打新热’会较长时间存在,但随着后续红盘陆续释放完毕后热度会逐渐降低。因为杭州楼市区域分化严重,7月以来流摇的楼盘数量反而在上升。”

  杭州二手房市场也降温明显。CRIC数据显示,今年7月份,杭州全市(除富阳、临安外)共成交6326套二手住宅,环比下跌22.3%,同比下跌40.3%,且创下近两年单月成交量新低(疫情及春节假期除外)。

  对此,李培凌认为,和新房市场不同,当下杭州二手楼市的主要矛盾是卖方对后市仍有极高预期,而买房者开始观望,导致交易量逐渐冰冻,信贷政策收紧也很大程度上抑制了二手房的流动性。

  “整体看,杭州作为全国当下少数依然有新房打新潮的城市,供给仍然紧张,但随着供应增加,调控收紧,市场也逐渐趋于平稳。”中原地产首席分析师张大伟表示。

文章来源:中国经营报
责任编辑:网络

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